Аналитика

Поиск кредитов

(мес)
12.04.2012

Закон об аренде нужен, но не прямо сейчас


Это станет возможным, если все квартиранты и владельцы жилья будут заключать между собой договоры, а хозяева квартир еще и исправно платить налоги. Но вряд ли удастся легализовать рынок немедленно – по крайней мере, пока среди московских арендодателей полно пенсионеров, которые сдают квартиру ради того, чтобы иметь возможность не помереть с голоду и покупать дорогостоящие лекарства.

Это очередное «народное мнение», которое сформулировал «Журнал о недвижимости MetrInfo» по итогам еженедельного социологического исследования. Москвичам сначала вкратце рассказали о том, что в западных странах, где высока доля жилья, сдающегося внаем, квартиранты очень хорошо защищены от «сюрпризов» со стороны собственников жилья. Чтобы не быть голословными, обратимся к авторитетному источнику – книге профессора Высшей школы экономики Елены Шоминой «В защиту прав нанимателей жилья». По данным автора, в Швейцарии арендный жилой фонд достигает 70%, в Германии – 57%; в США – около 50%, в Швеции – 40%, во Франции – 26,5%, в Англии – около 30%. В столицах и крупных городах концентрация наемного жилья выше: в Берлине – 88%, в Женеве – 85%; Амстердаме – 83%; Вене – 76%. А в России квартиросъемщик – каждый четвертый (включая тех, кто живет в неприватизированных муниципальных квартирах).

Домовладельцы на Западе – состоятельные люди и целые компании, среди которых – специализированные риелторские фирмы, банки, страховые общества, муниципалитеты и т.д. Но и такие мощные «ребята» вынуждены считаться со своими квартирантами. Бороться за свои права западные наниматели начали очень давно. Первое общественное движение в защиту квартирантов – Лига квартиросъемщиков Нью-Йорка - появилось в 1848 году. Сегодня в мире действует международная правозащитная организация – Союз квартиросъемщиков, ее штаб-квартира находится в Швеции. Швеция вообще очень показательная страна - наниматели жилья добились здесь многого.

Например, в Швеции действует «Закон об аренде», согласно которому, домовладелец не может выставить нанимателя из дома, в одностороннем порядке повысить ему квартплату, неожиданно прекратить договор найма. Для выселения квартиросъемщика требуется решение суда, а квартплата не должна превышать ту, что установлена в аналогичных домах, принадлежащих муниципалитету. Шведский Союз квартиросъемщиков защищает жителей в суде и проводит переговоры по квартплате с домовладельцами в соответствии с другим законом - «Об обязательных переговорах по квартплате».

Достижения западных арендаторов впечатляют, и в среде наших экспертов жилищной сферы встречается мнение, что европейские правозащитники, как обычно, перестарались и сделали Союз квартиросъемщиков своего рода монополистом, который теперь всем диктует условия.

С этой точкой зрения можно спорить, можно соглашаться, но ясно одно: нашим арендаторам такая защита может только сниться. У нас даже договор между хозяином квартиры и квартирантом не гарантирует 100-процентной защиты последнему. По большому счету владелец жилья может наплевать на договор и поднять арендную плату или вообще – выставить арендатора за дверь. Можно, конечно, разбираться в суде, но не каждый туда отправится – хлопотно, дорого, затратно по времени. Легче снять другую квартиру.

Заметим, что благодаря усилиям профессора Шоминой Россия тоже стала членом Международного союза квартиросъемщиков, но как скоро она сможет воспринять европейский и американский опыт защиты прав нанимателей? И нужно ли ей это делать? Этой теме и был посвящен социологический опрос, проведенный metrinfo.

Как выяснилось, подавляющее большинство участников опроса – 88% - не знает, что в ряде западных стран очень сильно правозащитное движение арендаторов жилья, а ставки найма жилья регулируются законом. 12% знают об этом.

Более половины опрошенных москвичей – 56% - согласны с тезисом о том, что в России арендатор жилья, вынужденный снимать квартиру, остается практически бесправным. Не согласились с этим утверждением 18% и привели следующие доводы: с их точки зрения, квартиранта защищает договор и этого уже достаточно, а если и случаются какие-то неприятности, то виноват в конфликтах обычно сам арендатор, который нарушает условия контракта - вовремя не платит, доставляет беспокойство соседям и т.д. Прозвучало и такое мнение: в нашей стране не защищен никто - ни наниматель, ни хозяин жилья, поэтому выделять проблемы какой-то одной стороны некорректно. Затруднились с ответом 26%, сославшись на то, что слишком мало знакомы с реалиями рынка аренды.

При ответе на следующий вопрос – возможно ли применить в России западные методы регулирования арендного рынка – мнения людей разделились. 42% респондентов считают, что это возможно, а 40% усомнились в таких перспективах. 7% имеют другое мнение, 11% затруднились с ответом.

Напоследок мы попросили всех участников исследования подумать над мерами, которые помогли бы сделать рынок аренды жилья в России более цивилизованным.

В ответ респонденты заявили, что необходимо принимать соответствующие законы, но для этого требуется, чтобы люди, от которых это зависит - депутаты и чиновники, - озаботились проблемами народа. Еще одно условие, которое следует выполнить – полностью легализовать рынок аренды: то есть надо, чтобы хозяева сдаваемого жилья платили налоги, а участники сделки заключали между собой юридически грамотные договоры, говорит адвокат по уголовным делам. Однако требовать перемен незамедлительно не стоит, считают некоторые респонденты, - нельзя допустить, чтобы от новых правил пострадали собственники-пенсионеры, которые сдают жилье, чтобы просто выжить.

Опрошенные также предложили выйти на рынок аренды жилья государству с доходными домами, о которых сегодня много разговоров, а также больше строить жилья и развивать доступную ипотеку.

Итак, москвичи, участвующие в опросе, рассуждая о легализации рынка аренды и перспективах принятия законов, его регулирующих, проявили обстоятельную сдержанность. Такая осторожность вполне объяснима и ее высказывают не только горожане, но и эксперты. Например, Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN», комментируя очередные жалобы московских властей на то, что казна не досчитывается поступлений от налогов арендодателей, заявил, что вряд ли стоит сегодня применять карательные меры к пенсионерам, сдающим квартиры «бедным студентам или чуть более состоятельным рабочим и служащим». Суммы, которые в итоге удастся собрать (3 млрд руб. налогов), не столь велики по сравнению с доходами московского бюджета (1,458 трлн руб. на 2012 г.), а усилий на «отлов» нарушителей фискальной дисциплины будет затрачено немерено.

«Так стоит ли стремиться к внедрению тотальной налоговой дисциплины в условиях, когда такие попытки чреваты серьезными социальными издержками, а налогооблагаемая база по меркам столичного бюджета ничтожна? Может, лучше подождать хотя бы с десяток лет, пока сдача жилья в аренду из социальной необходимости не превратится в настоящий бизнес, которым будут заниматься серьезные корпорации», - заключает эксперт (подробнее см. в статье «Руководитель IRN: квартиры в России сдают не от жира, а от бедности»).

IRN

Вернуться к списку публикаций